המספרים שמאחורי הוספת מרפסת שמש
הרבה אנשי נדלן שקונים בתים על מנת למכור אותם ברווח. מוסיפים מרפסת לנכס כדי להעלות את הערך שלו. הכנו מאמר קצר המסביר את עליית השווי של הדירה במילים פשוטות.
כל עשור מתבצע מחקר חדש על בעלי דירות ותאריכי הקנייה והמכירה של הנכסים שלהם. המחקר האחרון שנערך בשנת 2013 מצא ש53% מבעלי הדירות לא רכשו דירה חדשה קרוב ל 20 שנים. זו עלייה של 11 אחוזים לעומת שנת 2003 שנערך בה הסקר הקודם.
המסקנה המתבקשת בהקשרנו היא שאם רכשתם דירה ללא מרפסת בשנים האחרונות סביר להניח שתישארו בדירה עוד זמן מה ובצדק. מי עובר את כל התהליך של קניית דירה למגורים כדי למכור אותה אחרי מספר שנים בודדות.
העלויות של מרפסת תלויה משתנות מפרויקט לפרויקט. אך לצורך המאמר נקבע על עלות ממוצעת של כ 6000 ₪ למטר. וזאת לצד השבחת הנכס ב 15% (על פי "לוי יצחק") לאחר התקנת המרפסת.
אם ניקח בחשבון את הנתון שתגורו בנכס כ20 שנים (לפי המחקר האחרון). ועלות הקמת המרפסת יהיה כ 75 אלף (כולל תוספות שונות). ניתן לראות שמדובר בעלות שנתית של 3750 ₪. ועלות חודשית של 312 ₪ בסה"כ. נשמע טוב? רגע זה עוד הולך להשתפר.
מרפסת בגודל של עד 12 מטרים פטורה מתשלום ארנונה או היטל השבחה (אלא אם גודל הנכס כולל המרפסת עבר את ה140 מ"ר).
חישוב שווי הנכס עם מרפסת
כמו שציינו קודם לכן על פי השמאי לוי יצחק. ישנה עלייה של כ 15% בשווי הנכס. אבל אנחנו אומרים שעם כל הכבוד ללוי יצחק (יש כבוד) אנחנו נבחר בצד היותר סולידי ונלך על בטוח. במשוואה שלנו נקבע על 8% שזה חצי מהפרדיקציה.
נוסיף למשוואה את הנתון שבעשור האחרון מחירי הדירות בישראל עלו בממוצע בכ36%.
וגם לא נתעלם מהתחזיות המבטיחות של השמאים המובילים ארז כהן וירון ספקטור. אשר חוזים עלייה של בין 5 ל 10 אחוזים השנה.
"מחירי הדירות יעלו 6%-8%" – כך מעריך השמאי ארז כהן.
פברואר 2021 – "השוק רותח: קבלנים נלחמים על קרקעות, מחירי הדירות יעלו 5%-10%" – השמאי ירון.
עכשיו נוסיף את הנתון שמחיר הדירה הממוצעת בישראל הוא 1.6 מיליון ונעשה חישוב קטן.
כמה בעצם עולה לנו הוספת מרפסת שמש?
אם נמכור את הבית עוד 10 שנים. ונגלה שבעצם ההשקעה במרפסת הרבה יותר טובה מהמון השקעות בנדל"ן וזו גם השקעה שניתן להנות ממנה בהווה.
1,600,000 X 0.08 = 128,000
128,000 – 75,000 = 53,000
הרווח הצפוי המיידי ( כנראה שעד סוף השנה יהיה אפשר להוסיף עוד 8 אחוזים לסכום).
53,000 X 36% = 72000
בחרנו להשתמש בנתון של 36%. להערכתנו זה נתון יותר סולידי מהפרדיקציות של השמאים המובילים. והוא משמש רק להמחשה שכעבור עשור לא רק שהמרפסת תממן את עצמה היא גם תכפיל לנו את הכסף.
